Ein staatliches Förderprogramm wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau geleistet und bietet zinsgünstige Darlehen, deren Höhe von dem Einkommen des Kreditnehmers in der Regel unabhängig ist. In Deutschland gibt es aber außerdem die Möglichkeit, die Immobilien mit den Entnahmen aus der Riester-Rente zu finanzieren. Es existieren aber auch länderbezogene Förderprogramme, die den Bürgern, deren Einkommen unter einer vorbestimmten Grenze liegt, eine finanzielle Unterstützung bieten. Wer sich beim Hausbau oder bei Neusanierung für alternative Energienutzung entscheidet, hat einen Anspruch auf Unterstützung bei der Finanzierung von technischen Anlagen.

Darüber hinaus gehört es zu den Aufgaben des beauftragten Maklers Interessenten vorzuselektieren, Besichtigungstermine durchzuführen und den Verkäufer beim Immobilienverkauf in jeder Phase des Verkaufs zu unterstützen bis zum Notartermin. Gerade für Menschen, die ihre eigene Immobilie verkaufen möchten, aber nur wenig Fachwissen über die Wohnungs- und Immobilienbranche besitzen, ist ein Makler sehr wichtig.

Der wichtigste Punkt beim erfolgreichen Immobilienverkauf ist zunächst einen bestmöglichen Angebotspreis festzulegen, mit dem der Makler in die Bewerbung der Immobilie gehen kann. Grundlage des Angebotspreises ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie. Der Wert der Immobilie wird mittels Verkehrswertermittlung bestimmt, welchem verschiedenen Verfahren zu Grunde liegen können (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren). Auf den ermittelten Verkehrswert sollten Sie zwischen 5 bis 10 % aufschlagen, um einen bestmöglichen Angebotspreis festzulegen. Bei der Bestimmung des Angebotspreises wird Sie ein guter Makler professionell unterstützen, denn wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen, dann werden Interessenten möglicherweise abgeschreckt. Aber natürlich sollte man seine Immobilie auch nicht unter Wert verkaufen.

Ein Makler ist beim Hausverkauf besonders sinnvoll, wenn man selbst wenig Zeit hat den Verkauf zu planen bzw. wenn man eventuell räumlich weit weg von der zu verkaufenden Immobilie wohnt. Der Immobilienmakler organisiert dann die oft zeitaufwändigen Besichtigung mit den Interessenten und führt Verhandlungsgespräche im Sinne der Interessen des Verkäufers.

Wie intensiv die Bemühungen eines Makler beim Verkauf Ihrer Immobilie sind, hängt zu allererst von der Maklerbeauftragung ab. In Sachen Maklerauftrag kann man zwischen verschiedenen Varianten wählen. Man kann zum seinen dem Immobilienmakler einen Alleinauftrag geben, so dass nur dieser Makler sich um die Vermarktung Ihrer Immobilie kümmert und dadurch auch zu entsprechenden Bemühungen verpflichtet ist. Bei einem allgemeinen Auftrag (= mündliche Erlaubnis) können auch mehrere Makler gleichzeitig eingeschaltet werden und man kann sich zusätzlich auch selbst um den Verkauf kümmern. Bei dieser Variante der Beauftragung kann ein Immobilienverkäufer nicht zwingend mit dem größten Engagement des Maklers rechnen, da er in dem Fall, wenn Sie die Immobilie selbst veräußern, keine Maklerprovision erhält.

Finanzierung sorgfältig planen – Reserven einkalkulieren

Wer in einem denkmalgeschützten Haus wohnt, schätzt vor allem das in der Regel einmalige Wohnambiente. Es muss nicht immer gleich eine historische Burg oder ein altes Schloss sein – auch ein liebevoll restauriertes Fachwerkhaus oder ein schönes Mietshaus aus der Gründerzeit eignen sich dafür sehr gut. Allerdings sollte man beim Kauf einer Denkmalimmobilie der Finanzierungsplanung ganz besondere Aufmerksamkeit widmen, denn dabei können insgesamt deutlich höhere Kosten anfallen als beim Kauf eines erst vor wenigen Jahren erbauten Objekts. Gerade bei Baudenkmalen werden über den Kauf hinaus oft zusätzliche Investitionen notwendig, um Schäden an der Bausubstanz zu beseitigen oder um den Wohnstandard heutigen Ansprüchen anzupassen. Handwerklich Begabte, die sich gern als Heimwerker betätigen, können zwar einiges an Kosten sparen, müssen dafür aber einen entsprechend hohen Zeitaufwand einplanen.

Gutachten einholen – Denkmalschutzauflagen klären

Der auch für jeden anderen Immobilienkauf geltende Rat, eine gutachterliche Beurteilung des betreffenden Objekts vornehmen zu lassen, sollte bei Baudenkmalen in jedem Fall beherzigt werden. Dabei sollte man möglichst einen Gutachter auswählen, der nachweislich über Erfahrungen bei der Beurteilung von Baudenkmalen verfügt. Darüber hinaus sollte man frühzeitig Kontakt zur zuständigen Denkmalschutzbehörde aufnehmen, um die zu beachtenden Denkmalschutzauflagen zu klären. Sonst besteht das Risiko, dass sich bereits fest eingeplante Baumaßnahmen später als nicht genehmigungsfähig erweisen.

Steuerliche Vorteile möglich

Neben dem Reiz der historischen Bausubstanz sind Baudenkmale für viele Immobilienkäufer auch aus steuerlichen Gründen attraktiv. Denn während zahlreiche steuerliche Förderungen im Immobiliensektor in den vergangenen Jahren abgeschafft worden sind, können im Zusammenhang mit Baudenkmalen nach wie vor erhöhte Absetzungen geltend gemacht werden. Auf für Selbstnutzer gibt es eine vergleichbare Regelung. Hierzu sollte jedoch stets ein Steuerberater konsultiert werden, weil der Erhalt der steuerlichen Förderung an die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen geknüpft ist.

Die Vorstellung, dass man es eventuell mit “Baulöwen” und “Immobilienhaien” zu tun hat, sagt in ihrer Symbolik schon einiges aus. Viele Menschen drücken mit solchen Bildern auch ihre Angst vor fehlender Transparenz aus. Explodieren die Kosten, welche Qualität am Bau erwartet mich wirklich?

Ein neues Portal schafft Abhilfe

Um solche Fragen zu beantworten bzw. auch Vorerfahrungen mit einem Dienstleister anderen zugänglich zu machen, ist das neue Immobilien Netzwerk Mapolis angetreten. Hier laufen alle Informationen rund um das Bauen, um dort tätige Anbieter, zusammen. Dies schafft einfach eine bessere Übersicht darüber, wer aktiv ist, vor allem aber schafft es Transparenz. Wenn man eine Adresse eines Anbieters hat und zudem noch Informationen über diesen erhält, schafft das Vertrauen. Denn die Baubranche wimmelt ja nicht, um noch einmal eine Tiermetapher zu verwenden, von “schwarzen Schafen“. Es gibt ehrliche, gut arbeitende Anbieter. Hier findet man sie!

Finden und gefunden werden

In diesem neuen Immobilien Netzwerk Mapolis findet man sie, die Planer, Architekten (aktueller Artikel über einen berühmten Architekten hier), aber auch Baufirmen. Es ist für Anbieter möglich, sich bzw. ihre Dienste hier darzustellen und so auch überregional besser gefunden zu werden. Dienste, also auch alles rund ums Bauen, beschränken sich heute ja nicht mehr auf einen Ort. Gute, kompetente Leute sind überall gefragt und auch überall einsatzbereit. Ein solches Netzwerk hilft dabei, den besten Anbieter zu finden und ihn bei Zufriedenheit auch weiter zu empfehlen. So wird endlich Transparenz in diese Branche gebracht.

Wer in solch einer Situation ist und Steuern sparen möchte, kann zunächst einmal von den staatlichen Zulagen, die man in diesem Zusammenhang vorfindet, profitieren. So ist es ohne Probleme möglich, das Finanzamt mit zahlen zu lassen, etwa für Umbauarbeiten oder den Bau einer Solaranlage zur Generierung alternativer Energien. Das betrifft im Übrigen nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter, die in ihrer angemieteten Wohnung ohne Probleme Umbauarbeiten und Investitionen tätigen und von den Steuern absetzen lassen können.

Auch Bauherren haben die Möglichkeit, die Steuerlast, die überwiegend von den Kommunen aufgedrückt wird, drücken zu lassen. So hat man die Option, keine Umsatz- und Grunderwerbssteuer im Rahmen von Investitionen zahlen zu müssen, die während der Bauzeit eines Bauprojektes anfallen können. Die Grunderwerbssteuer lässt sich ebenfalls mindern, wenn man anstatt ein Grundstück und Hausbaumaterialien direkt eine bestehende Wohnung erwirbt. Dabei muss nur der geschätzte Wert des darin vorzufindenden Mobiliars geschätzt und im Kaufvertrag angegeben bzw. entsprechend dem Kaufpreis angerechnet werden.

Viele Immobilienbesitzer nutzen auch die Möglichkeit, während der Zeit, in der die Wohnung leer steht, einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Dies gelingt in wenigen Antragsschritten, die beim Fiskus getätigt werden müssen. Eines sollte man allerdings in Hinsicht auf Renovierungsarbeiten in einer Wohnung beachten. Diese lassen sich steuerlich nur absetzen, wenn sie mindestens drei Jahre nach Erwerb oder Einzug der bzw. in die Wohnung anfallen.

Geldanlage in Skandinavien
Seit der Eurokrise sind viele Menschen auf der Suche nach einer guten und sicheren Geldanlage. Die Werte der norwegischen und schwedischen Krone sind in den letzten Jahren gegenüber dem Euro deutlich gestiegen, sodass es lohnenswert erscheint, gerade jetzt Immobilien im Norden zu kaufen. Allerdings sind die Preise für diese Objekte aufgrund der Nachfrage schon deutlich gestiegen. Günstige Häuser findet man nur noch auf dem Land. Stadtnahe Gebiete sind schon sehr teuer geworden.

Risiken beim Hauskauf in Skandinavien
Auf der einen Seite klingt es natürlich verlockend, sein Geld in einer Immobilie anzulegen. Doch es ist zu erwarten, dass die Krone im Wert gegenüber dem Euro wieder verlieren wird. Das würde dann deutliche Verluste der Anleger zur Folge haben. Denn auch Norwegen und Schweden können ihre Währungen nicht ins Grenzenlose steigen lassen. Dieses hätte fatale Folgen für ihre Wirtschaft. Denn Exportgüter würden für andere Europäer dann unerschwinglich werden. Von daher ist damit zu rechnen, dass eine Schranke, ähnlich wie in der Schweiz, eingebaut wird. Diese lässt eine Aufwertung der Währung nur bis zu einem gewissen Grad zu.

Diejenigen, die ein Objekt im Norden nicht als Geldanlage in erster Linie verstehen, werden auch weiterhin solche Objekte kaufen. Doch die Immobilien im unteren Preissegment sind sehr knapp geworden. Außerdem ist momentan die Angst vor einem Werteverlust groß, wenn die Krone im Vergleich zum Euro wieder an Stärke verlieren sollte.

Negative Tendenzen

Der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index, der monatlich veröffentlicht wird, fiel im September, mit 6,4 %, erneut deutlich. Der Rückgang des Investmentklimas um 7,4 % auf 126,9 Punkte war einer der Hauptgründe für die Abwärtstendenz des Klimas bei Immobilien. Nach Umfragen unter 1.000 Marktteilnehmern wurde auch die Miet- und Ertragsentwicklung bei Immobilien ins Minus gesetzt und sank um 5,5 %.

Einschätzung der Lage

Helge Scheunemann von Jones Lang LaSalle erklärte, dass das Schuldendesaster ganz allmählich auch den Marktteilnehmern in Deutschland aufs Gemüt schlage. Besonders beunruhigend sei die Tatsache, dass die Einschätzung aller Immobilienbereiche gleichzeitig sinke. Die höchsten Verluste seien, mit Minus 10%, beim Büroklima zu erkennen. Dagegen sank die Einschätzung des Wohnklimas mit 1,8 % geradezu moderat. Laut Scheunemann muss sich die Branche gewerblicher Immobilien, wenn auch mit Verzögerung, ebenfalls auf eine zurückhaltendere Investitionsbereitschaft einstellen. Dennoch bestehe kein Anlass für allzu große Sorgen. Infolge der letzten Finanzkrise sei die deutsche Immobilienwirtschaft gut aufgestellt und wettbewerbsfähig. Sie müsse vorerst weder Abwärtstendenzen noch Kreditengpässe fürchten. Dies, obwohl die Werte der makroökonomischen Immobilienkonjunktur mit 3,3 % ebenfalls rückläufig seien.

Interessant ist nicht nur die Wohnung an sich, sondern auch das Haus, die Lage, das Umfeld und die Infrastruktur müssen unter die Lupe genommen werden. Gerade bei Altbauwohnungen muss geprüft werden, ob zusätzliche Kosten für Renovierung und Instandhaltung des Hauses entstehen können. Einzelne Detailfragen, wie alt beispielsweise die Heizungsanlage ist, sind wichtig für die Kaufentscheidung.

Bei Unsicherheiten, was den Zustand der Gesamtwohnlage als auch der Eigentumswohnung selbst betrifft, kann ein unabhängiger Sachverständiger sehr hilfreich sein. Er prüft die Bausubstanz und den Zustand der Eigentumswohnung, damit man als Käufer vor unliebsamen Überraschungen sicher ist. Nach einer solchen Prüfung kann man auch sicher sein, ob der Preis gerechtfertigt ist. Selbst hat man oft nur die Möglichkeit, marktübliche Preise zu vergleichen, die jedoch die einzelnen Merkmale des Kaufobjekts nicht ausreichend berücksichtigen.

Ein wesentlicher Bestandteil beim Kauf von Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung. Diese regelt die Aufteilung von Miteigentum und Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte, zum Beispiel die Nutzung eines Stellplatzes für das Auto. Zur Teilungserklärung gehört als eigener Bestandteil die Gemeinschaftsordnung.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einer bereits bestehenden Wohnanlage ist es sinnvoll, sich Abrechnungen über die Nebenkosten vorlegen zu lassen. Ebenso sollte man Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen nehmen. Hier erfährt man, ob in den nächsten Jahren größere und kostspielige Renovierungen geplant sind.

Der Tiefpunkt des Baugeldes scheint vorbei zu sein

Eine Immobilie konnte noch vor einigen Wochen für durchschnittlich 3,18 Prozent finanziert werden. So günstig wird es nicht bleiben. Eine Überrechnung der Zinsbelastung weist den Unterschied jeden Prozents nominell aus: Sollten die Zinsen wieder auf den Stand von 2008 – also vor der Finanzkrise – steigen, sind bei der Finanzierung einer Immobilie von 100.000,- Euro auf zehn Jahre gerechnet etwa 15.000,- Euro mehr an Zinsen fällig, die Monatsbelastung würde um 120,- Euro höher liegen. Deshalb wird dennoch niemand überstürzt ein Baudarlehen aufnehmen, ein Eigenheimprojekt wird schließlich unter verschiedensten Gesichtspunkten geplant. Wer aber kurz vor Finanzierungsvereinbarungen steht, sollte jetzt überlegte Berechnungen anstellen.

Tilgungsvereinbarungen

Neben der selbstverständlichen Nutzung aller Fördermaßnahmen sind für Neu-Häusle-Bauer die Tilgungsplanung, bei Eigenheimbesitzern, für die demnächst die Zinsbindung ausläuft, die weitere Festschreibung Ansatzpunkte. Wer neu baut, sollte so viel wie möglich in die Anfangstilgung investieren – 2 Prozent sind vernünftig. Das hält den Kredit bei derzeit günstigen Zinskonditionen kurz. Wer jetzt umschuldet, sollte dies schnell tun, um sich die noch günstigen Konditionen zu sichern. Ein Forward-Darlehen, das jetzt aufgenommen wird, sichert für beide Fälle momentane Top-Konditionen im Voraus. Dass die Zinsen nochmals sinken, ist sehr unwahrscheinlich.

Dieses Verhalten ist kurzsichtig, da die Auswirkungen für die Bausubstanz erheblich sind und die dann notwendige Sanierung weitaus teurer wird. Gerade wenn der Immobilienbesitzer, dann noch an eine Firma gerät die nicht zu 100 % korrekt arbeitet, zahlt er am Ende doppelt.

Daher ist es wichtig Feuchtigkeitsschäden konkret zu erkennen und deren Beseitigung durch eine Fachfirma dann zu veranlassen. Eine Möglichkeit Schäden an der Außenhülle eines Gebäudes zu erkennen ist die Überprüfung der Gebäudeaußenhülle mittels einer Wärmebildkamera.

Die Wärmebildkamera arbeitet dabei mit Infrarotwellen und zeigt dann auf dem Display an, welcher Temperaturzonen an der Gebäudeaußenhülle auftreten. Dieses wird verschiedenfarbig dargestellt und zeigt so dem Fachmann, der diese Untersuchung durchführt, wo Wärme- Kältebrücken entstanden sind, die dann zu den Schäden führen können.

Eine Wärmebildkamera arbeitet mit Infrarotwellen. Die Eigenschaften der Infrarotwellen sind, dass die verschiedenen Temperaturen auch verschiedenfarbig dargestellt werden. Für den Laien sieht es aus wie „bunte Bilder“, aber so lässt sich sehr viel erkennen, was bei der Schadensregulierung von Vorteil ist.

Innerhalb von Räumen lässt sich Feuchtigkeit am besten mittels eines Feuchtigkeitsmessgerätes untersuchen. Dabei werden die Elektroden an das mit Feuchtigkeit befallene Bauteil gehalten und auf dem Display erscheint dann eine Zahl, die aussagt wie hoch der Feuchtigkeitsgehalt konkret ist. Auch hier kann der Fachmann erkennen, ob die Feuchtigkeit zum Beispiel tiefer im Bauwerk sitzt, oder ob diese Feuchtigkeit legendlich oberflächlich zu sein scheint. Am besten ist die Kombination zwischen Wärmebildkamera und Feuchtigkeitsmessgerät um den Schaden zu analysieren und konkrete Maßnahmen zu treffen.